El mercado de la vivienda de Europa se tensiona con subidas de precios a doble dígito
- Lorena Torío
- Mónica G. Moreno
El riesgo de burbujas inmobiliarias se acelera en el Viejo Continente. Los últimos avisos los han lanzado el BCE y el Bundesbank. El organismo presidido por Christine Lagarde ve señales parecidas a las de 2007 y advierte de que los precios de la vivienda y las sobrevaloraciones están en niveles similares al pico previo de la crisis financiera global.
"Los precios de la vivienda en la zona del euro han subido al ritmo más rápido desde 2005 en el segundo trimestre de 2021", debido a que "se han dado muchos préstamos hipotecarios, algunos con demasiada facilidad porque los tipos de interés son muy bajos", señalaba el último Informe de Estabilidad Financiera del BCE.
El organismo no dice cuáles son los países con riesgo de burbuja inmobiliaria, pero apunta que los problemas han crecido en los países donde los precios ya eran muy elevados antes de la pandemia. Para José María Raya, director de la Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra, los países más tensionados son Alemania, Suecia, Dinamarca, Países Bajos y algunos de la zona del Este. "Todos tienen subidas de precios de dos dígitos, lo que significa tres o cuatro puntos mínimos por encima de la inflación actual", dice el experto.
En el Viejo Continente, según los datos de Eurostat, en 17 países el crecimiento en el precio de la vivienda fue superior a la media de la Unión Europea (7,3%) y de la Eurozona (6,8), presentando 13 de ellos subidas interanuales de doble dígito en el segundo trimestre del año. A la cabeza, Estonia registró en dicho periodo una variación positiva del 16,1% en el precio de la vivienda, seguido de Dinamarca, República Checa, Luxemburgo y Lituania -ver gráfico-.
Entre las zonas tensionadas también se encuentra Países Bajos, donde la vivienda se encareció un 12,8% entre los meses de abril y junio. Además de los bajos tipos de interés y la mejora generalizada del mercado inmobiliario en la eurozona, entre las principales razones que justifican el ascenso de los precios en Holanda está "la gran falta de vivienda en las zonas en las que mayor demanda existe, lo que está tensionando los precios al alza de forma muy rápida", apunta el estudio El mercado inmobiliario post Covid-19. ¿Inversión rentable o nueva burbuja?, realizado por EAE Business School.
"En concreto", añade el informe, "este aumento de la demanda se debe al cambio legislativo por el que el gobierno holandés suprimió el impuesto asociado a la compra de primera vivienda para menores de 35 años, lo que generó una avalancha de compras no realizadas en 2020 para evitar dicho impuesto".
En Alemania, el Bundesbank ha vuelto a activar sus alarmas por una nueva posible burbuja inmobiliaria al detectar alzas en los precios de entre un 10% y un 30% por encima de lo justificable por fundamentales.
Foco de riesgo
Seis ciudades europeas están entre los nueve mercados inmobiliarios más desequilibrados del mundo, según el Índice Global de Burbujas Inmobiliarias de UBS Group AG. La alemana de Frankfurt lidera la lista de ciudades con posible riesgo de una burbuja inmobiliaria. También se ha acelerado el riesgo en Munich, Zurich, Estocolmo, París y Amsterdam, según UBS.
Los precios de la vivienda se dispararon el año pasado, ya que el coste de los préstamos tocó fondo y los compradores valoraron más el espacio o añadidos como los espacios verdes. Aunque en todas las ciudades estudiadas por UBS, excepto en cuatro, los precios aumentaron, el banco advirtió que esas subidas podrían detenerse bruscamente en la mayoría de los mercados a medida que las políticas de préstamo comiencen a aflojarse en medio de la flexibilización de las restricciones de la pandemia.
"De media, el riesgo de burbuja ha aumentado durante el último año, al igual que la gravedad potencial de una corrección de los precios en muchas ciudades seguidas por el índice", escriben los autores del informe. "El empeoramiento de la asequibilidad, la insostenibilidad de los préstamos hipotecarios y el aumento de la divergencia entre los precios y los alquileres han servido históricamente como precursores de las crisis inmobiliarias", añaden.
Según las cifras de Eurostat, España se sitúa en la parte baja de la tabla con un crecimiento del 3,3% en el precio de la vivienda respecto al segundo trimestre de 2020, tan solo por encima de Rumanía (3%) y de Italia (0,4). El único país de la Unión Europea donde la vivienda se abarató en el segundo trimestre del año fue Chipre, al registrar un descenso interanual del 4,9%.
A pesar de estas advertencias de los distintos organismos, el director de la Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra cree que no estamos ante nuevas burbujas inmobiliarias en Europa. "Las burbujas vienen muy alimentadas por el crédito y no hay señales de que el crédito esté siendo excesivo como sí que ocurrió en la crisis de 2007. Lo que sí que hay es muchos factores que están contribuyendo a ello, para empezar, se están realizando muchas compras que no se llevaron a cabo en 2020 por la paralización del sector. Además, seguimos teniendo un escenario de tipos bajos", dice Raya.
Desde la consultora JLL sostienen que el fuerte crecimiento de los precios de la vivienda registrados en la mayoría de mercados inmobiliarios durante la pandemia se debe a factores concretos, principalmente a los programas de ayudas gubernamentales y el repunte de los ahorros de los hogares.
"Estos catalizadores de la demanda coincidieron con la decisión de muchos hogares de reconsiderar sus necesidades habitacionales durante la pandemia, lo que incrementó tanto la actividad como los precios. De cara al futuro, estos factores concretos tendrán cada vez menos peso en la evolución de los precios a corto plazo, siendo sustituidos por la inflación, la cuantía de cualquier mejora salarial que pueda producirse en respuesta a las subidas de los precios y el efecto de los futuros movimientos al alza de los tipos bancarios que influyen en los costes de las hipotecas", explica Adam Challis, executive Director, Research and Strategy, EMEA de JLL.
Evolución de los precios
De cara al próximo año, la consultora inmobiliaria JLL anticipa un aumento de los precios superior a la media en la mayoría de mercados europeos, lo que indicaría que los problemas para acceder a la vivienda que sufren la mayoría de los ciudadanos de las urbes europeas están llamados a persistir.
"Por ello, resulta fundamental que se elaboren políticas que potencien la oferta de vivienda nueva a largo plazo, tanto en régimen de alquiler como de propiedad, con el fin de mitigar los efectos negativos de los elevados costes de la vivienda sobre la calidad de vida, así como de evitar que supongan un lastre para el crecimiento económico durante el próximo ciclo económico", dice Adam Challis, executive Director, Research and Strategy, EMEA de JLL.
El director de la Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra prevé que los precios de la Vivienda se mantendrán sin cambios. "Espero un año parecido a este. La actividad va a buen ritmo. Ahora mismo no hay inversiones alternativas que sean poco arriesgadas y rentables", dice el experto.
